Quel est le montant minimum des pénalités de retard dans un CCMI ?

L’article R.231-14 du code de la construction et de l’habitation impose un plancher de 1/3 000 du prix convenu par jour de retard. C’est un minimum : le contrat peut prévoir davantage, jamais moins. Sur une maison à 250 000 €, cela représente environ 83 € par jour, soit de l’ordre de 2 500 € par mois.

Quels pourcentages le constructeur peut-il appeler à chaque étape ?

L’article R.231-7 plafonne les appels de fonds à 15 % à l’ouverture du chantier (dépôt de garantie inclus), 25 % à l’achèvement des fondations, 40 % à l’achèvement des murs, 60 % à la mise hors d’eau, 75 % à l’achèvement des cloisons et mise hors d’air, et 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement. Un échéancier spécifique de 20/25/50/75/95 % s’applique aux constructions à éléments préfabriqués.

Que faire si le constructeur abandonne le chantier ?

Le mettre en demeure par lettre recommandée de reprendre les travaux, puis saisir le garant de livraison. Celui-ci met à son tour le constructeur en demeure et exécute ses obligations quinze jours après une mise en demeure infructueuse ; c’est lui qui désigne, sous sa responsabilité, l’entreprise chargée de terminer la maison. En cas de procédure collective, le garant interroge l’administrateur et agit directement à défaut de réponse dans un mois.

Peut-on renoncer à un CCMI après la signature ?

Un délai de rétractation de dix jours court à compter du lendemain de la première présentation de la notification (article L.271-1 du CCH). Au-delà, la Cour de cassation a jugé le 8 janvier 2026 (n° 24-12.082) qu’une indemnité forfaitaire de résiliation de 10 % prévue au contrat constitue une clause de dédit et non une clause pénale : elle n’est donc pas susceptible d’être réduite par un juge.

Le contrat avec un architecte offre-t-il les mêmes garanties qu’un CCMI ?

Non. Le contrat de maîtrise d’œuvre n’est pas réglementé : pas de prix forfaitaire global, pas d’échéancier plafonné par décret, et surtout pas de garantie de livraison. Le coût définitif n’est connu qu’une fois tous les contrats d’entreprise signés. En revanche, la garantie de parfait achèvement, la biennale, la décennale et l’assurance dommages-ouvrage s’appliquent quel que soit le montage.

Guide

CCMI : les garanties du constructeur, l’échéancier réglementé et vos recours en cas de retard ou d’abandon de chantier

Q: Que couvre exactement la garantie de livraison à prix et délais convenus ?

Elle couvre, dès l’ouverture du chantier, les dépassements de prix nécessaires à l’achèvement (avec une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu), les conséquences d’un paiement anticipé ou d’un supplément de prix imputables au constructeur, et les pénalités de retard de livraison — mais seulement au-delà de trente jours de retard. Entre le premier et le trentième jour, les pénalités sont dues par le constructeur lui-même.

Faire construire sous contrat de construction de maison individuelle, c’est bénéficier du montage le plus protecteur du droit français : prix forfaitaire et définitif, échéancier de paiement plafonné par décret, pénalités de retard d’au minimum 1/3 000 du prix par jour, et une garantie de livraison qui oblige un tiers à terminer la maison si le constructeur défaille. Encore faut-il savoir ce qu’elle couvre exactement — et ce qu’elle ne couvre pas.

Deux CCMI, et un contrat qui n’en est pas un

Le régime est issu de la loi du 19 décembre 1990, entrée en vigueur le 1ᵉʳ décembre 1991, codifiée aux articles L.231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Il faut distinguer trois montages.

Le CCMI avec fourniture de plan (article L.231-1) vise la personne qui se charge de la construction d’un immeuble d’habitation ou mixte « ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage », d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer — y compris à la suite d’un démarchage ou d’une publicité. C’est le régime le plus protecteur, et il s’applique aussi à l’entreprise qui ne réalise qu’une partie des travaux mais a fourni le plan.

Le CCMI sans fourniture de plan (article L.232-1) couvre les contrats hors du champ précédent ayant « au moins pour objet l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air ». Le maître d’ouvrage apporte ses propres plans, une entreprise principale réalise le clos-couvert, les autres lots faisant l’objet de contrats séparés.

Enfin, le contrat de maîtrise d’œuvre — celui que l’on signe avec un architecte — n’est pas réglementé. Le maître d’œuvre conçoit et coordonne mais n’exécute pas ; le maître d’ouvrage signe des contrats séparés avec chaque entreprise, et le coût définitif n’est connu que lorsque tous les contrats d’entreprise sont signés. Conséquence essentielle : pas de prix forfaitaire global, pas d’échéancier réglementé, pas de garantie de livraison. En revanche, la garantie de parfait achèvement, la biennale, la décennale et l’assurance dommages-ouvrage s’appliquent quel que soit le montage, puisqu’elles découlent des articles 1792 et suivants du code civil. Ce choix de montage est le premier arbitrage d’un projet, comme nous le détaillons dans notre guide sur la construction d’une maison en plaine d’Aunis.

Un prix forfaitaire, et une révision plafonnée à 70 %

L’article L.231-2 énumère les mentions obligatoires : désignation du terrain et titre de propriété, conformité aux règles de construction, consistance et caractéristiques techniques — y compris les travaux d’adaptation au sol et les raccordements aux réseaux — coût du bâtiment, modalités de règlement selon l’avancement, faculté de se faire assister par un professionnel habilité notamment à la réception, obtention du permis, modalités de financement, date d’ouverture du chantier, délai d’exécution, pénalités de retard, référence de l’assurance dommages et justifications des garanties de remboursement et de livraison.

Le prix est forfaitaire et définitif. Sa révision n’est possible que selon un indice national du bâtiment tous corps d’état (article L.231-11), l’article R.231-6 précisant que l’indice est le BT 01 et que la limite de révision est de 70 % de la variation. Deux options sont ouvertes : révision jusqu’à la date de référence de l’article L.231-12 — un mois après la plus tardive des dates d’obtention des autorisations ou de réalisation des conditions suspensives — le prix étant ensuite figé ; ou révision à chaque paiement, sans aucune révision au-delà de neuf mois après cette date. À défaut des mentions requises, le prix n’est tout simplement pas révisable.

Quelques garde-fous complémentaires. L’article L.231-3 répute non écrites les clauses interdisant la visite du chantier, subordonnant la remise des clés au paiement intégral du prix, ou faisant obstacle à la vérification des éléments préfabriqués. L’article L.231-4 plafonne le dépôt de garantie à 3 % du prix de la construction, déposé sur un compte spécial au nom du maître d’ouvrage, les fonds étant indisponibles, incessibles et insaisissables, et restitués immédiatement sans retenue si les conditions suspensives ne se réalisent pas. Enfin, l’article L.271-1 ouvre un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la notification.

L’échéancier de paiement : des pourcentages maximaux fixés par décret

C’est l’une des protections les plus concrètes du CCMI avec plan. L’article R.231-7, I plafonne les appels de fonds aux pourcentages suivants du prix convenu :

15 % à l’ouverture du chantier — dépôt de garantie inclus ;
25 % à l’achèvement des fondations ;
40 % à l’achèvement des murs ;
60 % à la mise hors d’eau ;
75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et des revêtements extérieurs.

Un échéancier différent s’applique aux constructions à éléments préfabriqués depuis le 1ᵉʳ mai 2020 (article R.231-7-1) : 20 %, 25 %, 50 % à l’achèvement des éléments préfabriqués, 75 % puis 95 %. Et lorsque le contrat prévoit des paiements avant l’ouverture du chantier sans dépôt de garantie conforme, l’article R.231-8 autorise 5 % à la signature et 5 % à la délivrance du permis — soit 10 % maximum — à condition qu’une attestation de garantie de remboursement soit annexée au contrat.

Attention à une confusion fréquente : le CCMI sans plan ne comporte aucun pourcentage réglementaire par étape. L’article R.232-5 impose seulement un échelonnement au fur et à mesure de l’exécution et un solde de 5 % dans des conditions analogues. C’est une différence de protection considérable, à intégrer dans le choix du montage.

La garantie de livraison : la protection maîtresse, et ses deux angles morts

La garantie de livraison à prix et délais convenus (article L.231-6) est obligatoire dans tout CCMI. Elle couvre le maître d’ouvrage dès l’ouverture du chantier contre l’inexécution ou la mauvaise exécution des travaux prévus. Elle est délivrée sous forme de caution solidaire par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréés à cet effet.

Le garant prend en charge trois postes : les dépassements du prix convenu nécessaires à l’achèvement, les conséquences d’un paiement anticipé ou d’un supplément de prix imputables au constructeur, et les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison.

Deux nuances doivent être connues, car elles sont presque systématiquement omises. D’abord, la franchise de 5 % du prix convenu ne s’applique qu’aux dépassements de prix, pas à l’ensemble de la garantie. Ensuite, le garant ne prend en charge les pénalités qu’au-delà de trente jours de retard — alors que le constructeur, lui, les doit dès le premier jour. Entre le premier et le trentième jour, c’est donc au constructeur qu’il faut réclamer, et à lui seul.

Le mécanisme de mise en jeu est précis : le garant met en demeure le constructeur et, quinze jours après une mise en demeure infructueuse, exécute lui-même les obligations. En cas de procédure collective, il interroge l’administrateur et, à défaut de réponse dans un mois, agit directement. C’est lui qui désigne, sous sa responsabilité, l’entreprise qui terminera les travaux, ou qui conclut lui-même les marchés.

Le prêteur joue par ailleurs un rôle de contrôle : l’article L.231-10 lui interdit de débloquer les fonds sans avoir vérifié les mentions du contrat et l’attestation de garantie de livraison, et engage sa responsabilité en cas de versements excédant les pourcentages réglementaires. L’article L.231-7 répute non écrit tout mandat donné au constructeur pour percevoir le prêt : un point à vérifier au moment du montage du financement.

Réception, réserves et consignation des 5 %

La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves ; elle est toujours prononcée contradictoirement (article 1792-6 du code civil). Le solde de 5 % obéit ensuite à l’article R.231-7, II selon que le maître d’ouvrage est ou non assisté :

Assisté par un professionnel habilité : le solde est payable à la levée des réserves, ou à l’issue de la réception s’il n’y a aucune réserve.
Non assisté : le solde est payable dans les huit jours suivant la remise des clés en l’absence de réserve, ou à la levée des réserves.

En cas de réserves, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.

Point souvent mal compris, l’article L.231-8 ouvre au maître d’ouvrage un délai de huit jours après la remise des clés pour dénoncer par lettre recommandée les vices apparents non signalés à la réception — mais cette faculté ne s’applique pas s’il s’est fait assister par un professionnel habilité. Le délai de huit jours est donc la contrepartie de l’absence d’assistance, pas un droit supplémentaire.

Après la réception : les trois garanties légales

Garantie de parfait achèvement — 1 an (article 1792-6 du code civil). Elle couvre tous les désordres signalés, soit par les réserves du procès-verbal, soit par notification écrite postérieure. Les délais d’exécution sont fixés d’un commun accord ; à défaut, les travaux sont réalisés aux frais et risques de l’entrepreneur après mise en demeure infructueuse. Elle exclut l’usure normale et l’usage.
Garantie biennale de bon fonctionnement — 2 ans (article 1792-3), pour les éléments d’équipement dissociables.
Garantie décennale — 10 ans (article 1792). Responsabilité de plein droit pour les dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ; l’exonération suppose la preuve d’une cause étrangère. L’article 1792-4-1 précise que les dix ans constituent un délai de forclusion, non interruptible par une reconnaissance de responsabilité.

S’y ajoute l’assurance dommages-ouvrage (article L.242-1 du code des assurances), à souscrire avant l’ouverture du chantier. Ses délais sont opposables à l’assureur : 60 jours pour notifier sa position sur le principe de la garantie, 90 jours pour présenter une offre d’indemnité, un délai supplémentaire dans la limite de 135 jours avec acceptation expresse de l’assuré, et un règlement 15 jours après acceptation. Sanction si l’assureur ne respecte pas ces délais ou fait une offre manifestement insuffisante : l’assuré engage les dépenses et l’indemnité est majorée d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. Notre guide sur la décennale et la dommages-ouvrage lors d’une vente détaille ce qui se transmet à l’acquéreur.

Le chiffre à retenir sur les retards : 1/3 000 par jour

L’article R.231-14 pose que les pénalités de retard « ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard ». C’est un plancher : le contrat peut prévoir mieux, jamais moins. Symétriquement, si la pénalité de livraison est limitée à ce minimum, la pénalité de retard de paiement à la charge du maître d’ouvrage ne peut excéder 1 % par mois sur les sommes non réglées. Le même mécanisme s’applique au CCMI sans plan (article R.232-7).

Sur une maison à 250 000 €, 1/3 000 représente environ 83 € par jour, soit de l’ordre de 2 500 € par mois de retard. Un ordre de grandeur à mettre en regard du coût réel d’un retard — loyer prolongé, double charge, décalage de prêt.

Abandon de chantier ou malfaçon : la marche à suivre

Mettre le constructeur en demeure par lettre recommandée de reprendre ou d’achever les travaux, en visant précisément les manquements.
Saisir le garant de livraison. Il met à son tour le constructeur en demeure et exécute ses obligations quinze jours après une mise en demeure infructueuse. C’est lui qui désigne l’entreprise chargée de terminer.
En cas de procédure collective, interroger l’administrateur ; à défaut de réponse dans un mois, le garant agit directement.
Réclamer les pénalités de retard, dues dès le premier jour au constructeur, à hauteur d’au moins 1/3 000 du prix par jour.
Faire constater l’état du chantier par un commissaire de justice avant toute intervention d’un tiers, pour figer la preuve.

Un mot sur la sous-traitance, souvent en cause dans les défaillances : l’article L.231-13 impose un contrat écrit préalable mentionnant le maître d’ouvrage, les travaux, le prix, les délais et les garanties de paiement, et l’article R.231-12 oblige à adresser copie des contrats de sous-traitance au garant dans les huit jours de leur signature.

Deux évolutions récentes à connaître

D’abord, l’arrêté du 3 décembre 2024 a modifié le modèle de notice descriptive annexée au contrat, applicable aux contrats signés depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 : suppression de la référence obligatoire aux revêtements muraux intérieurs — désormais soumis à l’avis explicite du maître d’ouvrage, hors faïences — actualisations terminologiques et ajout d’une rubrique « Accès garage ». La notice descriptive est le document sur lequel se cristallisent la plupart des litiges de finitions : c’est elle qu’il faut lire ligne à ligne, pas le contrat.

Ensuite, un arrêt important de la Cour de cassation du 8 janvier 2026 (3ᵉ chambre civile, n° 24-12.082, publié au bulletin). Sur un CCMI de 137 810 € signé en 2018 puis abandonné avant démarrage, la Cour juge que l’indemnité forfaitaire de résiliation de 10 % prévue au contrat, qui autorise le maître d’ouvrage à résilier sans sanctionner une inexécution qui lui serait imputable, constitue une clause de dédit et non une clause pénale — elle n’est donc pas susceptible de modération judiciaire. Autrement dit : renoncer à un CCMI après signature peut coûter 10 % du prix, sans possibilité de faire réduire la somme par un juge. Un argument de plus pour utiliser sérieusement le délai de rétractation de dix jours.

Ce que dit la recherche sur les retards de chantier

Le retard n’est pas l’exception mais la norme statistique dans la construction. L’étude de Sadi Assaf et Sadiq Al-Hejji, « Causes of Delay in Large Construction Projects » (International Journal of Project Management, 2006), établit sur 76 chantiers qu’environ 70 % ont connu un dépassement de délai, et que 76 % des entreprises situent ce retard entre 10 % et 30 % de la durée prévue — la cause la plus fréquemment citée, par les trois parties interrogées, étant l’ordre de modification en cours de chantier. Ce résultat converge avec les travaux de Bent Flyvbjerg, Mette Skamris Holm et Søren Buhl, « How Common and How Large Are Cost Overruns in Transport Infrastructure Projects? » (Transport Reviews, 2003), qui montrent sur 258 projets que le dépassement de coût est « la règle plutôt que l’exception ».

Ces études portent sur de grands ouvrages, pas sur des maisons individuelles, et ne se transposent pas mécaniquement à un CCMI charentais. Mais elles éclairent deux décisions pratiques : ne pas modifier le projet en cours de chantier — chaque avenant est la première cause identifiée de retard — et vérifier que le contrat prévoit des pénalités supérieures au plancher légal, puisque le retard est statistiquement probable plutôt qu’exceptionnel.

La check-list avant de signer

S’agit-il d’un CCMI avec plan (échéancier réglementé, garantie de livraison) ou d’un montage moins protecteur ?
L’attestation de garantie de livraison est-elle annexée, et émane-t-elle d’un établissement agréé ?
L’échéancier respecte-t-il les plafonds 15 / 25 / 40 / 60 / 75 / 95 % — ou 20 / 25 / 50 / 75 / 95 % en préfabriqué ?
Le dépôt de garantie est-il limité à 3 % et déposé sur un compte spécial à votre nom ?
Les pénalités de retard figurent-elles au contrat, à au moins 1/3 000 du prix par jour ?
La clause de révision vise-t-elle bien l’indice BT 01, dans la limite de 70 % ?
L’étude de sol est-elle jointe et intégrée aux travaux d’adaptation au sol — un point critique en Charente-Maritime, où de nombreuses communes sont fortement exposées au retrait-gonflement des argiles ?
La notice descriptive a-t-elle été lue ligne à ligne, avec le chiffrage des travaux réservés ?
L’assurance dommages-ouvrage est-elle souscrite avant l’ouverture du chantier ?

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