Un terrain inscrit dans CASIAS est-il un terrain pollué ?

Non. CASIAS, l’ancienne base BASIAS, recense les sites où une activité industrielle ou de service potentiellement polluante a été exercée par le passé. C’est un inventaire de mémoire, pas un diagnostic. Il signale qu’une vérification s’impose, rien de plus. Les pollutions appelant une action des pouvoirs publics figurent dans une base distincte, diffusée sur Géorisques.

Que risque un vendeur qui ne signale pas un secteur d’information sur les sols ?

L’article L.125-7 du code de l’environnement permet à l’acquéreur, dans les deux ans de la découverte de la pollution et si celle-ci rend le terrain impropre à sa destination contractuelle, de demander la résolution de la vente ou la restitution d’une partie du prix. Si le terrain a par ailleurs accueilli une installation classée, l’article L.514-20 permet en outre d’exiger la réhabilitation aux frais du vendeur, lorsque son coût n’est pas disproportionné par rapport au prix de vente.

Qui doit payer la dépollution d’une ancienne friche industrielle ?

La remise en état incombe en principe au dernier exploitant de l’installation classée, et non au propriétaire du terrain. Lorsqu’un acquéreur veut un usage plus exigeant que celui retenu par l’exploitant — du logement sur une ancienne emprise industrielle, par exemple —, le mécanisme du tiers demandeur de l’article L.512-21 lui permet de se substituer à l’exploitant, avec l’accord de celui-ci et l’autorisation du préfet.

Peut-on obtenir un permis de construire sur un secteur d’information sur les sols ?

Oui, mais la demande doit être accompagnée d’une attestation garantissant qu’une étude de sols a été réalisée et que ses mesures de gestion sont intégrées à la conception du projet (article L.556-2 du code de l’environnement). Cette attestation ne peut être établie que par un bureau d’études certifié. Sans elle, le dossier de permis est incomplet.

Faut-il faire enlever une cuve à fioul enterrée avant de vendre ?

Aucun texte n’impose la neutralisation au moment de la vente. L’arrêté du 1er juillet 2004 impose en revanche, en cas d’abandon du réservoir, sa vidange, son dégazage, son nettoyage puis son comblement ou son enlèvement, avec remise d’un certificat par l’entreprise intervenante. En pratique, produire ce certificat est le moyen le plus simple de purger la question, le vendeur restant exposé sur le terrain du devoir d’information et du vice caché.

Guide

Acheter un terrain sur une ancienne friche ou un site pollué à La Rochelle et à Rochefort

857 anciens sites industriels sont recensés sur la seule commune de La Rochelle, 334 sur Rochefort, dont respectivement huit et quatre classés en secteur d’information sur les sols. Anciennes usines à gaz, stations-service, cuves à fioul enterrées : ce que révèle vraiment une recherche sur Géorisques, et ce que le vendeur doit vous dire.

Deux bases à ne pas confondre, et un contresens à éviter

La première chose à comprendre, avant même de regarder une carte, c’est que deux inventaires bien différents coexistent.

CASIAS — anciennement BASIAS — est la carte des anciens sites industriels et activités de service, diffusée sous ce nom depuis octobre 2021. C’est la mémoire des activités passées : un garage des années 1960, une teinturerie, un dépôt de charbon. Figurer dans CASIAS ne signifie pas que le terrain est pollué : cela signifie qu’une activité potentiellement polluante y a été exercée. C’est un signal d’investigation, pas un diagnostic. La confusion entre les deux est la première cause de panique inutile — et, symétriquement, de fausse sécurité.

Les données de l’ancienne base BASOL, elles, sont désormais diffusées sur Géorisques sous l’intitulé « informations de l’administration sur une pollution suspectée ou avérée », avec une cartographie à la parcelle cadastrale. Ce sont les sites qui appellent une action des pouvoirs publics. Un site traité, sans restriction résiduelle, sort de cette base et bascule dans CASIAS pour mémoire.

Ce que ces bases disent de notre territoire

Les chiffres sont publics et vérifiables par n’importe quel acheteur sur Géorisques. À La Rochelle : 857 sites CASIAS et 8 secteurs d’information sur les sols. À Rochefort : 334 sites CASIAS et 4 SIS. Viennent ensuite Aytré (163 et 2), Tonnay-Charente (123 et 1), Périgny (108 et 2) et Surgères (39 et 2).

Deux familles dominent nettement les SIS urbains, et cela mérite d’être dit clairement parce que ce sont des adresses de centre-ville où l’on construit du logement.

Les anciennes usines à gaz. Sur les huit SIS rochelais, quatre sont d’anciens sites EDF/GDF Services — rue du Rempart des Voiliers, rue des Voiliers, rue Alphonse de Saintonge, rue Marcel Paul. À Rochefort, l’ancienne agence EDF/GDF du boulevard Aristide Briand constitue un SIS de près de 12 750 m². Le gaz manufacturé a laissé partout des goudrons et des hydrocarbures aromatiques polycycliques.
Les stations-service. La station Esso de la Porte Royale, boulevard Arthur Verdier à La Rochelle, figure elle aussi parmi les SIS. Les autres SIS rochelais correspondent à d’anciennes activités industrielles ou portuaires : SOCOFER avenue Jean Guiton, l’ancien site Phospho Guano rue Montcalm, l’ancien parc de la DDTM rue Élie Barreau.

S’y ajoutent, en instruction administrative, plusieurs sites emblématiques du secteur de La Pallice et Chef-de-Baie, dont le site industriel Solvay-Rhodia et le dépôt portuaire d’hydrocarbures liquides. Côté friches, l’inventaire Cartofriches de l’ADEME et du Cerema recense 172 friches en Charente-Maritime, dont 34 à La Rochelle, 18 à Rochefort et 13 à Aytré.

Deux régimes d’information, et non un seul

C’est le point sur lequel la plupart des contenus en ligne se trompent, et il change tout pour un acquéreur : les sanctions ne sont pas les mêmes selon le fondement.

Article L.125-7 du code de l’environnement — le régime SIS. Les secteurs d’information sur les sols sont élaborés par l’État, arrêtés par le préfet, annexés au PLU et révisés annuellement. Le vendeur ou le bailleur d’un terrain situé dans un SIS doit informer par écrit l’acquéreur ou le locataire, l’acte attestant de l’accomplissement de cette formalité. À défaut, et si la pollution découverte rend le terrain impropre à sa destination contractuelle, l’acquéreur dispose de deux ans à compter de la découverte de la pollution pour demander la résolution du contrat, la restitution d’une partie du prix, ou une réduction du loyer.

Article L.514-20 du même code — le régime des anciennes installations classées. Lorsqu’une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur le terrain, le vendeur doit informer l’acheteur par écrit de cette exploitation passée et, dans la mesure où il les connaît, des dangers ou inconvénients importants qui en résultent. À défaut, l’acheteur dispose lui aussi de deux ans à compter de la découverte, mais avec une option supplémentaire et décisive : il peut demander la réhabilitation du site aux frais du vendeur, « lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente ».

Retenez la nuance : la remise en état aux frais du vendeur relève de L.514-20, pas du régime SIS. Savoir sur lequel des deux fondements on se place détermine ce que l’on peut réclamer.

Qui doit dépolluer, et le mécanisme du tiers demandeur

La règle de base est que la charge de la remise en état pèse sur le dernier exploitant de l’installation classée, non sur le propriétaire du terrain — articles L.512-6-1 pour les installations soumises à autorisation, L.512-7-6 pour l’enregistrement, L.512-12-1 pour la déclaration. L’exploitant qui cesse son activité doit remettre le site dans un état permettant un usage futur déterminé en concertation avec le maire ou l’intercommunalité compétente en urbanisme et avec le propriétaire du terrain. Depuis la loi ASAP, trois attestations délivrées par un bureau d’études certifié jalonnent cette cessation : mise en sécurité, adéquation des mesures de gestion, conformité des travaux réalisés.

Le problème surgit quand l’usage futur voulu par l’acquéreur — du logement, par exemple — est plus exigeant que celui retenu par l’exploitant. C’est là qu’intervient le tiers demandeur de l’article L.512-21 : un aménageur ou un promoteur peut demander au préfet, avec l’accord de l’exploitant, à se substituer à lui pour réaliser la réhabilitation au regard de l’usage qu’il projette. Il dépose un mémoire de réhabilitation et doit justifier de capacités techniques et de garanties financières. C’est le montage classique de la reconversion d’une friche en logements.

Le vrai risque financier : le permis, pas seulement la dépollution

Un acheteur pense spontanément « coût de dépollution ». Le risque le plus immédiat est ailleurs. L’article L.556-2 du code de l’environnement impose que tout projet de construction ou de lotissement situé dans un SIS fasse l’objet d’une étude de sols, et qu’une attestation garantissant sa réalisation et la prise en compte des mesures de gestion soit jointe à la demande de permis de construire ou d’aménager. L’article L.556-1 applique la même logique au changement d’usage d’un terrain ayant accueilli une installation classée régulièrement réhabilitée.

Cette attestation ne peut être délivrée que par un bureau d’études certifié selon l’arrêté du 19 décembre 2018, sur le référentiel de la norme NF X31-620, par le LNE ou AFNOR Certification. Conséquence très concrète : un permis déposé sur une parcelle en SIS sans cette attestation est incomplet. Le projet ne bloque pas parce que le sol est sale — il bloque parce que le dossier l’est.

La cuve à fioul enterrée : le cas rural le plus fréquent

En dehors des villes, le sujet prend une autre forme. L’arrêté du 1er juillet 2004, applicable au stockage de produits pétroliers hors installations classées et hors établissements recevant du public, impose à son article 28 qu’en cas d’abandon, définitif ou provisoire, d’un réservoir, celui-ci soit vidangé, dégazé et nettoyé, puis comblé avec un produit de neutralisation couvrant toute la surface intérieure de la paroi, ou enlevé. L’entreprise intervenante doit remettre à l’usager un certificat attestant la bonne exécution de ces opérations.

Attention à ce qui circule sur ce point : cet arrêté vise l’abandon du réservoir, pas la mutation du bien. Il n’existe pas d’obligation légale autonome de neutraliser avant de vendre. Face à un acquéreur, les fondements corrects restent le devoir d’information de l’article 1112-1 du code civil, la garantie des vices cachés et, si le terrain a accueilli une installation classée, l’article L.514-20. En pratique, réclamer le certificat de neutralisation au vendeur est le réflexe qui règle la question.

Ce que dit la recherche : la dépollution crée de la valeur, et l’information ne suffit pas

L’économie de la réhabilitation des friches est mieux documentée qu’on ne le croit. Kevin Haninger, Lala Ma et Christopher Timmins, dans une étude publiée en 2017 dans le Journal of the Association of Environmental and Resource Economists, « The Value of Brownfield Remediation », mesurent que la dépollution d’une friche fait remonter les valeurs immobilières environnantes de 5 à 11,5 % selon les spécifications, et jusqu’à 15,2 % avec un estimateur en double différence. Une friche traitée n’est donc pas un stigmate durable : c’est, à terme, un moteur de valeur pour le quartier.

Côté français, l’étude de Céline Grislain-Letrémy et Arthur Katossky, publiée en 2014 dans Regional Science and Urban Economics sous le titre « The impact of hazardous industrial facilities on housing prices », porte sur trois agglomérations françaises entourant des sites chimiques et pétrochimiques. Son résultat le plus utile ici est un résultat de prudence : à risque comparable, l’effet des installations dangereuses sur les prix diffère fortement d’un territoire à l’autre. Aucune décote standard ne peut être appliquée mécaniquement à une adresse rochelaise ou rochefortaise ; seule la comparaison avec les ventes réelles du secteur permet de trancher.

La méthode avant de faire une offre

Interroger Géorisques par adresse et distinguer soigneusement ce qui relève de CASIAS (mémoire d’une activité) et ce qui relève d’un SIS ou d’une pollution suspectée par l’administration (action publique en cours).
Vérifier les annexes du PLU : les SIS y sont annexés, ce qui les rend opposables au stade du permis.
Demander par écrit au vendeur l’historique des activités exercées sur le terrain et l’existence éventuelle d’une installation classée, en visant expressément les articles L.125-7 et L.514-20.
Chiffrer l’étude de sols et l’attestation avant l’offre si le terrain est en SIS et que le projet suppose un permis : c’est un préalable administratif, pas une option.
Réclamer le certificat de neutralisation de toute cuve à fioul enterrée, ou faire de son enlèvement une condition de la vente.
Conditionner l’offre à un diagnostic de pollution lorsque l’historique est chargé, plutôt que d’espérer se retourner ensuite : les deux ans de l’article L.514-20 courent à compter de la découverte, mais un procès n’est jamais une bonne opération.

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